徐燕
【编者按】
调查显示，今年上半年，我市认真贯彻落实国家关于稳定住房价格的各项政策，全市房地产市场保持平稳的发展势头，房价高位运行，但涨势趋缓，销量增幅回落。
１－５月份，我市累计完成房地产开发投资７０２２７万元，比上年同期增长１５．６％。与此同时，房屋销售增幅回落，前５个月全市商品房销售面积２９．２万平方米，比上年同期增长５．４％，涨幅较１－４月份回落２．１个百分点。其中，商品住宅销售２７．９万平方米，同比增长１．６％，增幅较１－４月份下降１．５个百分点；商品住宅销售额５４３６１万元，同比增长１５．６％。从二季度的统计看，我市房屋销售价格虽然比一季度上涨０．６％，但涨幅分别比一季度和去年四季度回落了０．１个百分点和１０．７个百分点，国家稳定房价政策初见成效。
但是，我市目前住房价格仍在高位运行，影响房价涨落的因素并存，稳定房价工作正处于关键阶段，任务依然艰巨。另外，如何在稳定房价的同时，又促进房地产市场的健康繁荣发展，已经成为政府及相关主管部门当前面临的重大课题。
根据国家统计局黄石调查队的专题调查，本报对今年上半年黄石楼市的发展状况进行了梳理和总结，敬请关注。
房价变化呈现三大特点
今年上半年，我市房地产市场价格变化呈现出三大特点，分别是：商品房销售价格逐月走高，房价节节攀升；商品房价格飚升，带动二手房销售价格一路上扬；土地交易价格上行趋势不改，带动房价走高。业内人士分析认为，政策、需求及成本等是影响我市房地产价格变动的主要因素。
商品房销售价格逐月走高，房价节节攀升。国家宏观调控政策的陆续出台，使国内部分一线城市房价出现了一定幅度的下跌，但黄石楼市从去年年初至今年５月末，商品房均价涨幅仍高达１２％。今年３月份，我市商品房交易均价每平方米为２５９３元，４月份房屋销售价格为２７０４元，５月份继续呈现上升趋势，商品房交易均价每平方米达到２９７５元。其中，中心区域的房屋均价每平方米已突破３５００元，中心地段房屋售价最高达到每平米４５８０元；团城山开发区的房价每平方米在２８００元－３９００元之间。但从房屋销售量来看，整体呈现逐步回落走势。据调查，全市１月份房屋销售６５１套，２月份为３４０套，３月份为４７３套，４月份为２８５套，５月份为４６７套，６月份仅为２３１套。
商品房价格飙升，带动二手房售价一路上扬。在商品住宅一级市场稳步发展、价格持续上涨的带动下，二手房市场交易活跃，价格亦呈快速上升态势。二季度，我市二手房销售价格指数环比上涨０．７％，特别是市中心、学校、医院及繁华商业街附近，二手房销售价格上涨幅度更大。在房屋销售价格居高不下的带动下，我市房屋租赁价格也相应上升，上半年全市房屋租赁价格指数与上年四季度相比上升了２．５％。
土地交易价格上行趋势不改，带动房价走高。由于国家调控和严厉的土地政策的实施，土地出租、转让等交易已采取招标、拍卖等方式，竞争较激烈。加之土地是不可再生的稀缺性资源，市区及周边可供开发的土地逐渐减少，在一定程度上抬高了土地交易价格。调查显示，上半年，全市土地交易价格指数比上年四季度上升了１１％，涨幅高于上年四季度０．７个百分点，高于房屋销售价格１０．３个百分点，地价涨幅明显高于房价涨幅。随着近年来我市大城市构架不断拓展，城市规模持续扩大，基础设施建设日益完善，城市功能布局趋于合理，房地产市场发育成熟，我市现行的基准地价已上调两成以上。
四大“瓶颈”制约市场发展
在国家宏观调控的大背景下，我市房地产市场存在的问题逐渐显现出来。国家统计局黄石调查队调查发现，黄石楼市目前主要存在四大问题，即：地价上涨过快、商品房供应结构性矛盾突出、市场观望气氛浓厚、开发企业资金压力加大。这四大问题已经成为制约我市房地产业继续稳健、快速发展的“瓶颈”。
地价过快上涨。土地成本是房地产开发的主要成本和房价构成的主要要素之一。专家表示，一般情况下，地价因素占房屋成本的２３％左右，房价的近１／４是由土地价格决定的。地价的不断上涨，必定会带动我市房价的持续上涨。因此，在目前土地资源日益稀缺，地价不断上涨的形势下，房价上涨的压力会继续加大，不利于房地产业的持续发展。
供应结构失衡。尽管宏观政策及主管部门均在着力加大住房结构的调整力度，但我市商品房供应结构性矛盾依然比较突出。主要体现在：一是９０平方米及以下的商品房所占比重仍然较低。无论是投资完成额、施工面积还是新开工面积，我市离９０平方米以下的住房比重为７０％以上的调控目标还有很大差距。二是经济适用房和廉租房的投放比例仍然偏低。经济适用房和廉租房供给增加缓慢，与城市化进程加快、城市人口增加、住房需求旺盛形成矛盾，从而加剧了房地产供给结构失衡，弱化了对商品房价格的抑制作用，加重了大多数中低收入家庭的购房负担。另外，中等及中等偏低收入家庭的住房问题也日益凸现。业内人士认为，这部分家庭享受保障性住房的资格不够，又消费不起商品住房，而目前我市二手房选择的余地有限，政府也缺少有效的政策支持，尤其是在目前房价较高的情况下，此矛盾十分突出，应该引起政府和相关部门的高度重视。
观望气氛浓厚。上半年，尽管房价没有下降，但我市房屋销售量整体逐步回落，从元月份售出６５１套到６月份不足３００套，形成了“有价无市”的局面。在全国及周边城市房地产市场猛刮“降价风”的大环境下，市民对房价普遍上涨的预期发生了变化，房地产市场观望气氛浓厚，楼盘销售进度可谓江河日下。
房企资金压力大。购房者持币观望时间过长，必然会给房地产市场的正常发展带来极大的影响。据调查，多数房地产开发企业所需资金除来自自有资金及银行贷款之外，大部分来自购房者预付期房的房款及拖欠的施工工程款。在银行紧缩银根及国家宏观调控政策下，买房人一旦持币待购，开发企业明显会感觉资金压力过大。不过，我市房地产开发项目数量普遍不大，多数本土企业融资渠道也比较多，整体市场的资金压力并不明显。但随着购房者持币观望的继续，开发企业资金压力会更大，少数企业的资金链条甚至还会断裂。
四点建议“激励”后期楼市
根据国家统计局黄石调查队的专题调查，业内专家预测：今年下半年，我市房地产市场将继续在调整中运行发展，住房供应结构将进一步优化，住房保障政策将进一步推进，房地产作为全市国民经济的支柱行业之一，有望保持稳步健康发展的态势。同时，自２００７年底开始出现的观望形势还将延续一段时间。
业内专家还认为，在资金来源受影响的情况下，我市房地产开发投资能否保持快速增长，是房地产市场在当前形势下面临的严峻考验。
为了促进我市房地产市场的健康发展，业内专家建议相关主管部门在今年下半年乃至未来更长的一个时期应做好以下四个方面的工作：
逐步建立健全住房保障制度。中低收入家庭住房需求不可忽视，为这个群体建立健全保障性社会福利住房制度，是政府的一项重要职责。因此，我市应进一步加大经济适用房和廉租房的供应力度，加强对保障性住房的规划、土地供应和建设直至销售环节的规范管理，真正让经济适用房或廉租房惠及中低收入家庭。同时，尽快完善以廉租住房制度为重点，多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策保障体系。
确保保障性住房建设的土地供应。我市在增加普通商品房用地供应的同时，特别要加大经济适用房和廉租房等保障性住房的土地供应力度。相关主管部门要进一步加强对土地市场的监管，盘活存量土地，降低房地产开发成本。根据市场的需求，及时调整房地产开发用地供应结构和总量，符合城市规划和土地利用总体规划，并经主管部门批准的保障性住房建设土地，应确保其供应如期按量到位。
拓宽普通收入人群的住房消费渠道。要积极引导高收入人群的购房需求，适度控制投资性购房消费；同时，进一步搞活房地产二级市场，放宽二手房交易条件，有效发挥市场调节、平抑房价的作用。
加强房地产信息系统建设，引导市场理性投资与消费。业内专家指出，相关主管部门应全面、准确地采集能反映房地产市场供求状况及价格运行趋势的各类信息，为政府适时适度地实施宏观调控提供决策依据，防止市场大起大落。及时披露相关信息，向企业、消费者提供房地产市场信息服务，引导市场理性投资与消费，减缓广大市民对房地产价格上涨的心理预期，防止盲目跟风消费，充分发挥市场的自我调节功能。
