楼市 李娜 徐燕
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近年来，我市房地产市场步入快速发展的阶段，无论是房地产开发水平还是市民的居住理念，都上升到了一个前所未有的高度。今年上半年，在国家宏观调控的大背景下，我市房地产市场存在的问题逐渐显现出来。
国家统计局黄石调查队通过调查发现，黄石楼市目前主要存在四大问题，即：地价上涨过快、商品房供应结构性矛盾突出、市场观望气氛浓厚、开发企业资金压力加大。这四大问题已经成为制约我市房地产业继续稳健、快速发展的“瓶颈”。
地价过快上涨
土地成本是房地产开发的主要成本和房价构成的主要要素之一。今年上半年，我市土地交易价格指数比上年四季度上升了１１％，涨幅高于上年四季度０．７个百分点，高于房屋销售价格１０．３个百分点，地价涨幅明显高于房价涨幅。
专家表示，一般情况下，地价因素占房屋成本的２３％左右，房价的近１／４是由土地价格决定的。地价的不断上涨，必定会带动我市房价的持续上涨。因此，在目前土地资源日益稀缺，地价不断上涨的形势下，房价上涨的压力会继续加大，不利于房地产业的持续发展。
供应结构失衡
尽管宏观政策及主管部门均在着力加强住房结构的调整，但我市商品房供应结构性矛盾依然比较突出。主要体现在：一是９０平方米及以下的商品房所占比重仍然较低。无论是投资完成额、施工面积还是新开工面积，我市离９０平方米以下的住房比重为７０％以上的调控目标还有很大差距。二是经济适用房和廉租房的投放比例仍然偏低。经济适用房和廉租房供给增加缓慢，与城市化进程加快、城市人口增加、住房需求旺盛形成矛盾，从而加剧了房地产供给结构失衡，弱化了对商品房价格的抑制作用，加重了大多数中低收入家庭的购房负担。
其中，中等及中等偏低收入家庭的住房问题也日益凸现。２００７年８月，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，将有力地解决低收入家庭的住房问题。业内人士认为，这部分家庭享受保障性住房的资格不够，又消费不起商品住房，而目前我市二手房选择的余地有限，政府也缺少有效的政策支持，尤其是在目前房价较高的情况下，此矛盾十分突出，应该引起政府和相关部门的高度重视。
观望气氛浓厚
今年上半年，尽管房价没有下降，但我市房屋销售量整体逐步回落，从元月份售出６５１套到６月份不足３００套，形成了“有价无市”的局面。在全国及周边城市房地产市场猛刮“降价风”的大环境下，市民对房价普遍上涨的预期发生了变化，房地产市场观望气氛浓厚，楼盘销售进度可谓江河日下。
统计显示，我市２００５年第六届房交会，３天共实现住房交易９８０起，成交面积８６８８６平方米，成交额达１．４３亿元；２００６年第七届房交会，３天共成交住房９３０起，成交面积１０２３１７平方米，成交总额１．４８亿元。楼市可谓是一年比一年火爆，但２００７年举行的第八届房交会突然一个大转身，受阴雨天气和房交会取消交易优惠政策的影响，成交金额猛跌至０．３７亿元。今年４月２７日的黄石“半小时生活圈”大型物业展，尽管售出了１１３套住房，进账０．３２亿元，但这样的成绩仍难以让市场摆脱颓势。
房企资金压力大
购房者持币观望时间过长，必然会给房地产市场的正常发展带来极大的影响。据调查，多数房地产开发企业所需资金除来自自有资金及银行贷款之外，大部分来自购房者预付期房的房款及拖欠的施工工程款。少数开发企业为解决资金问题，甚至打时间差或地域差，如拿Ａ项目的预售房款去定购Ｂ项目的土地等。
在银行紧缩银根及国家宏观调控政策下，买房人一旦持币待购，开发企业明显会感觉资金压力过大。不过，我市房地产开发项目体量普遍不大，多数本土企业融资渠道也比较多，整体市场的资金压力并不明显。但随着购房者持币观望的继续，开发企业资金压力会更大，少数企业的资金链条甚至还会断裂。
