李娜 徐燕
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今年上半年，我市房地产市场价格变化呈现出三大特点，分别是：商品房销售价格逐月走高，房价节节攀升；商品房价格飚升，带动二手房销售价格一路上扬；土地交易价格上行趋势不改。业内人士分析认为，政策、需求及成本等是影响我市房地产价格变动的主要因素。
政策因素
２００７年至今这段时间，是国家动用金融货币政策实施调控次数最频繁、力度最大的时期。２００７年至今，央行已连续６次上调金融机构人民币存贷款基准利率、连续１１次上调存款准备金率，调减利息税，增发特别国债，提高第二套房贷首付比例，细化第二套房贷政策等。
业内人士强调，这一系列宏观调控政策的实施，不仅有助于抑制房地产市场的投资性购房需求，而且迫使部分自有资金不足、实力较差的房地产开发企业转让在建项目，退出房地产市场，实现房地产市场的优胜劣汰，对稳定房地产价格将起到积极的作用。
需求因素
１、居民收入逐步增加，购买力不断提高，为居民改善居住条件提供了经济基础，带动住宅需求。随着经济的快速发展，人民生活不断改善，收入稳步增加，购买能力增强，消费结构发生变化，消费需求升级换代，“住”已成为城市居民的主要选择。部分市民对居住环境和居住面积的要求不断提高，不再满足于“居者有其屋”，而是追求“居者优其屋”，居民改善住房条件的意愿强烈，促使房地产价格持续上涨。
２、城市化进程的推进和人口的增长，促使住房需求刚性十足。一是随着城市化进程的不断推进，大批进城务工人员在城市定居生活的意愿越来越强烈，对住房的需求增加。居民购房队伍进一步扩大，并向城区聚集。据统计，２００７年我市常住人口已达２４１．９万人，比上年同期增加０．９５万人，其中城镇人口达１２１．７２万人，比上年同期增加０．１６万人，比重为５０．１４％，比上年同期提高０．６６个百分点。城市人口的不断增加，对住宅产生了极大的新增需求。二是随着中心城区旧城改造力度加大，拆迁户对住房的需求增加。三是城区很多没有享受到房改福利的年轻人已陆续进入婚龄，以及“奥运年”的到来，推动住房需求增加；四是我市周边的农村人口逐渐向城市转移，从而拉动了住房需求。
３、投资和投机需求的存在，助推房价上涨。流动性过剩和人民币升值是导致近几年全国性房价上涨的原动力。在我市，目前由于投资渠道还较为单一，而房地产又兼具消费和投资的双重功能，一些中高收入家庭看好房地产的投资性。此外，银行及机构投资者也都在寻求更安全有效的投资渠道，而房地产价格的持续上涨及稳定的投资回报，恰恰符合这部分投资者的投资需求，一定程度上也助推了房价的上涨。
成本因素
１、加息使房地产开发企业融资成本增加。今年以来国家已连续６次增加存贷款利率，连续加息对于房地产开发企业的一个重要影响是购地融资成本提高。房地产开发企业用于购买土地的资本，有很大比例来自于外部的借款，尤其是商业银行的贷款。央行加息增加了房地产开发企业购买土地的费用以及需要支付的利息和潜在的成本。
２、土地及建筑材料价格上升，推动了房价的上涨。据调查，地价因素占房屋成本的２３％左右，房价的近１／４是由土地价格决定的。土地交易价格的较快上升是推动房地产价格上涨的重要原因。另外，我市部分建筑材料如钢材、水泥、粘土砖等，因受年初雪灾、冰冻天气等影响，交通运力紧张，加上柴油紧缺，生产企业因停电等开工不足，价格一路猛涨。建材价格的走高，也直接影响房地产开发等建设项目的建筑成本，从而造成全市房屋销售价格的上涨。上半年，我市钢材价格同比上涨４２．６％，水泥价格同比上涨１０．６％，砖价格同比上涨８．２％。
３、ＣＰＩ（消费物价指数）走高，居民收支大幅增长，建安成本增加，助推房价上涨。调查显示，今年上半年，我市ＣＰＩ指数同比累计上涨９．１％，涨幅创十年新高。同时，我市城镇居民收入也继续保持较快的增长态势，城镇居民人均家庭总收入６９６４元，同比增长１０．０％。上半年，城镇居民人均可支配收入６３５６元，同比增长１１．１％；城镇居民人均消费支出４６７５元，同比增长１８．７％。上半年，全市固定资产投资价格涨幅创近年来新高，同比上涨１３．５％。其中，建筑安装工程投资价格同比上涨１８．１％。城镇居民收入、支出大幅增长，也助推了建筑业人工费的稳步增加，我市建筑行业人工费用已连续两年保持两位数增长。今年上半年，建筑业人工费价格同比上涨１７．４％，涨幅比去年同期上升６．９个百分点，比一季度上升１个百分点。例如工程管理人员工资同比上涨１３．８％，普通工人工资同比上涨２０．４％。
