警惕中小城市高库存重现

2018-02-25 16:10

每逢春节,中国人都有办年货的习俗。随着近年人均可支配收入提高及消费升级,年货的范围已不限于吃、穿,还有住、行,在买车越来越普遍的同时,回乡置业也正成为一种潮流。

房地产商在春节前后也加大销售力度。数据显示,今年1月房企销售额再创新高,其中17家房企销售过百亿元,前100家房企销售额同比增长57.8%,由于一线城市和热点二线城市受严厉调控政策影响,楼市成交已冷淡多时,这些销售额主要是三四五线中小城市贡献。除了房企销售额大增外,中小城市拍地、房地产开发也在如火如荼地进行。

然而就在两三年前,决策层却为中小城市房地产的高库存感到担忧,2015年底召开的中央经济工作会议提出,2016年经济社会发展主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。其中去库存,主要是解决中小城市的房地产库存问题。根据统计,截至2016年2月,中国房地产库存面积7.39亿平方米,主要集中在中小城市。

但在2017年7月底,去库存任务就已基本完成,截至当年7月底,全国商品住宅库存量为3.42亿平米,已经回到了2012年的水平。如此高规模的库存之所以在一年半左右时间就完成去化,主要得益于棚改货币化安置政策。

棚户区改造是多年来城镇化建设过程中一直推行的,和此前住房安置有所不同,货币化安置主要是给予被安置者现金,让被安置者去买房,房价在购买力大增的背景下上涨,上涨的同时带动其他购房者涌入,于是过去一年多就在中小城市上演了一轮“涨价去库存”。如江西景德镇、安徽黄山,2015年新建商品房均价每平方米不过4000元出头,到2017年年中已达近8000元之高,销售额亦随之大增。

房价上涨、库存减少,似乎是“一举两得”的事,但这背后隐忧不少。不得不面对的现实是,中国早已不缺房子,特别是中小城市。统计显示,2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,其中城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米。因为不限购,中小城市多套房产者比比皆是。“房子是用来住的”,房产既然已经饱和甚至过剩,再通过涨价预期让民众涌入购买,虽然可以增加地方政府收入和经济数据,但长远来看并不是一件好事。

对地方政府而言,当一个行业已经过剩还继续指望,很容易物极必反。原本随着房地产行业过剩到来,地方政府应该主要致力于推动经济转型,让经济发展摆脱房地产依赖。涨价去库存之后,地方经济增长可以依赖房地产而继续几年的繁荣,但这无异于饮鸩止渴。

更重要的是,缘于棚改货币化安置政策而量价齐升的中小城市房地产市场,如果恢复当初大肆拍地与房地产开发,未来一旦棚改减速,或者货币化比例降低,房价上涨动力消失,销量也难以为继,将形成新一轮的高库存。这一过程必然会经历,因为真正支撑房价和房产销售的是人口。

中国经济也必须摆脱房地产的依赖。中国因为工业化和房地产等因素,成为中等收入国家,但如今欲跨越中等收入陷阱,不可能继续依赖房地产;中国要成为强国,也不是房地产可以成就,需要的是制造业升级、高科技企业与文化软实力。

所以说,当前中小城市房地产市场是建立在政策刺激基础上,而非真正需求支撑的繁荣景象值得警惕,如果高库存重现,再度去库存难度不可想象。

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