特色小镇≠旅游地产

2017-09-28 14:41

一、特色小镇是什么?

第一,相对独立于市区。

第二,具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台。特色小镇是一个发展空间平台。住建部提出来一定要建制镇,但实际操作中完全不是建制镇的概念。现在大家比较公认的,就是规划面积控制在3平方公里左右,建筑面积控制在1平方公里左右。从面积来说不大,一个建制镇面积很大,有的建制镇外边还有乡村,动不动几十平方公里,要这么来做特色小镇做不起来。

第三,非开发区。这么多年的城镇化发展,大家习惯于工业开发区,科技园区,包括各种各样的名堂,产业园区各级政府都非常熟悉,操作也非常熟练。但是特色小镇恰恰相反,是创新发展平台,按照创新、协调、绿色、开放、共享理念,聚焦特色产业,融合文化、旅游、社区功能的发展平台。总投资额30-50亿元,小空间,大聚集。 二、为什么做特色小镇?

第一,大投资,新领域。

现在我国的交通可以说是世界一流,我们的高速铁路,绝对世界一流,我们的高速公路,虽然现在里程还是第二位,但是品质非常之高。现在到国外去,尤其是美国,美国的高速公路给我们的感觉是这哪叫高速公路?现在这个领域的投资余地已经有限了,但国民经济的增长还是投资、消费、外贸三驾马车,外贸现在对国民经济增长是负的拉动作用,消费拉来拉去始终拉不起来,所以旅游消费变成一个亮点,最终还得靠投资。

第二,城镇化新领域。

这是住建部的主要出发点,我们的城市分小城市、中等城市、大城市、特大型城市。原来有一个思路,就是中国的发展要靠特大型城市,所以中国人口千万以上的城市应该搞六七十个,就可以容纳六七亿人口,这样城镇化就起来了。

但是最近十年大家感觉到,大城市病越来越严重,尤其是特大城市的这种城市病越来越严重,包括一些中等城市,未老先衰,年纪轻轻的血压高、心脏病全得上了。所以大城市,尤其特大型城市的发展显然不行,实践已经证明这条路被堵上了。城市的好处就是聚集,越大的城市聚集化程度越高,效益越高。客观来说有这个原因,但是现在要走其他的路了。

从城乡体系来说,这就涉及到城市的容纳程度,我们现在城市还能容纳多少人?乡村人口在不断地释放出来,总体来说叫乡村凋敝。要解决城市膨胀和乡村凋敝问题,怎么办?小城镇可能是一条出路。所以我们要研究城市的容纳程度,也要研究乡村的脱离程度。现在乡村的闲置房屋大把,空心村也大把,现在到乡村基本上看不着壮年人和青年人,就是老人、孩子、妇女,这显然对中国的长远发展是不利的。

习总书记有一句话,看得见山,望得见水,记得住乡愁。但是乡村都没有了,我们到哪儿凭吊愁乡?这就是急剧膨胀的城市化,造成了这种文化。如果通过特色小镇的发展能开辟一个城镇化的新领域,不失为一个好的决策。

第三,产业聚集新领域。

这个领域可能是财政部最关注的,产业聚集起来了,自然就有财政收入了,就培养了财源,涵养了税基,这样就要求新产业聚集,新创意聚集,新人才聚集。也可以说,这也是供给侧改革的一个发展领域,大众创业,万众创新,形成双创的推进。 三、特色小镇培育条件

1.国际经验

特色小镇在国际上有案例,首先是民间自发形成,其次是市场聚集形成,再次是文化特色突出,最后是类型化突出。

比如德国的海德堡,绝对是文化小镇。二战将近结束的时候,盟军轰炸德国,盟军空军司令就提出来,海德堡一颗炸弹不能丢,那是世界的宝贝,二战后期,基本上德国被炸平了,但海德堡一颗炸弹没挨着,完整地保留了下来。

再比如牛津剑桥,用现在的概念来说这是教育小镇,到牛津剑桥也是一个感觉,不想走,走到那儿都感受到历史,感受到文化,感受到精致。

还有一种就是所谓的产业小镇,这种产业小镇美国比较多,英国也有一些,主要是创意小镇,比如美国硅谷。为什么美国人的创业创新有车库文化?因为车库的成本最低,反正家家户户有车库,在车库里就开始创业,有个几千美元就开始研究,所以很多大集团是在车库里培育起来的,民间自发形成,市场聚集形成。

2.浙江经验

现在一说特色小镇就是浙江,浙江现在有37个特色小镇。第一个经验是靠近城市。因为相对独立于城市,但是又靠近城市,这样可以充分借助城市的基础设施的优势,水、电、气、路、通讯,用不着自己单独搞了,借助城市延伸过来就可以。另外充分承接市场的外溢,现在城市越来越拥挤,这样拥挤的城市很多资源配置效率实际上是在下降,所以有小镇承接,就外溢过去了。

第二个经验是块状产业,这是历史格局,当代扩张。浙江的经验,历史上就是一个一个小镇开拓,这种块状产业不是一个产业,是一个产业群。

第三个经验是民间聚集,浙江的民间有资金,有人才,有项目。

第四个经验是群体依托,比如阿里群、院校群、海归群,形成群体依托。浙江的这些做法,很大程度上是民间发起,有了这样一个历史基础,才可能把他做起来。 四、怎么做特色小镇

特色小镇面临着两难选择:不能政府主导,政府又不能不主导。成本不能上升,成本又不可能不上升。

这1000个特色小镇,恐怕将来得有800甚至900个都是旅游小镇,因为走来走去,别的路走不下去。比如浙江,一个基金小镇成功了,浙江能搞10个8个吗?搞不起来,我看也就这一个。反过来,我们就从旅游的角度来说,两个新:第一休闲度假新领域,第二生活品质新领域。但是我们不能笼统的说旅游,实际上是三个概念:第一叫做旅游小镇,这种旅游小镇客观来说以观光为主体;第二叫休闲小镇;第三叫度假小镇。

特色小镇对于地产行业商机何在?

方式一:整体进入,全面开发。

从小镇加旅游到旅游加小镇,实际上现在康养小镇、文化小镇、航空小镇、运动小镇、艺术小镇,林林总总。难在题目,一千个小镇能想出一千个题目吗?想不出新题目,又得避免千镇一面,这是一个难点。

如果能够整体进入,全面开发,这是最好的。但是现在因为三部门倡导产业小镇,上来做旅游,做休闲,做度假,恐怕不行。现在是小镇加旅游,我们要转过来叫旅游加小镇,这个难度是很大的。

方式二:借助资源,逐步推进。

景区带小镇,这个格局现在已经形成了,比如黄山脚下有一个汤口镇,是温泉小镇,但是借助黄山已经起来了。

再一个就是山水促小镇,现在已经形成标配。比如像灵山的拈花湾,拈花湾是灵山第五期工程,投资30亿,建了17万平方米的建筑,建的很棒,非常精细。去年十一黄金周的时候,拈花湾一天进去13万人。

因此景区带小镇,山水促小镇,这是一个比较可行的方式。

方式三:放大古村,深化古镇。

这就是乌镇和乌村的搭配方式,乌村离乌镇只有3公里,就这么一个距离,黄金周的时候乌镇10万人进去,乌村1000人进去,所以乌村开发模式和运动模式都很独特,就是外观基本不动,里边动一动,整个乌村460亩地,投资也就投了1亿多。那个地方也没有老房子,都是50、60、70年代的房子,后来变成空心村,他们就找村民把这些租下来就开始做,门票280块钱。

网上说你乌村什么地方?疯了?可是280块钱包括一顿饭,包括里边所有的节目,比如走到哪儿,往那儿一坐茶就端上来,小吃就上去了,这是一套。再有一套是780块钱,再加一个晚上,所以没有人投诉。

就是要用这280块钱,把观光客人挡在门外,把有真正有追求的人请进来。我在那儿住了一晚,真是感觉甚好。因此,放大古村,深化古镇,是第三种方式。

方式四:搭车进入,形成配套。

这就是袁家村模式,袁家村基本上就是饮食村,去的目的就是吃,可是我这次去袁家村,房地产已经进去了,严格的说袁家村不是一个村,已经是一个镇,历史上是个村,现在面积已经很大了,各种街道都形成了。

方式五:综合格局,提升品质。

这就是良渚文化村,现在浙江37个小镇里有一个就是良渚文化村的一部分,也变成一个小镇。

方式六:先站干岸,趁火打劫。

先别急着进,反正政府和前期开发商必有难过的时候,甚至有过不下去的时候,等难题都解决了再进入,这叫先站干岸,再趁火打劫。但是这种项目有运气的成分。

这里边有两个忌讳:第一忌讳说房地产,比如前些年到海南,名片一掏都是房地产公司,现在去海南,名片一掏都是旅游开发公司。我说你们怎么都变了?不行,房地产公司,见村长都费劲,旅游开发公司都有可能见市长。

第二,忌讳挂羊头卖狗肉,得沉下心,认认真真做品牌性项目。如果品牌性项目都没有,接了手就干房地产,那也不行。一个地方一个政策,一个地方一个方式,一个地方一种挖掘,到哪儿就研究这个到底怎么做,怎么做点品牌形象。我经常看见这种房地产品牌项目,觉得挺好,那就确有到底怎么做的问题。 (作者:魏小安)

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